Налоги на покупку недвижимости на Северном Кипре

Недвижимость на Северном Кипре - это не просто квадратные метры, это стиль жизни, сочетающий мягкий средиземноморский климат, живописные пейзажи, теплое море, вкусную кухню и атмосферу неторопливой островной жизни. Все больше иностранцев, особенно из стран СНГ и Европы, обращают внимание на Северный Кипр как на перспективное направление для инвестиций, отдыха, а также долгосрочного проживания. Особенно высок интерес среди тех, кто ищет доступную альтернативу европейским и турецким курортам, но в то же время с высоким уровнем комфорта.

Текущая ситуация на рынке недвижимости Северного Кипра свидетельствует о значительном росте спроса, особенно в районах Искеле, Фамагусты, Бафры и Кирении. Здесь активно строятся жилые комплексы европейского уровня с развитой инфраструктурой: бассейнами, фитнес-залами, ресторанами, спа-центрами, пляжами и сервисом гостиничного уровня. При этом цены на жилье все еще значительно ниже, чем в странах Евросоюза или Турции. Например, современную квартиру с видом на море можно приобрести от €8,5 000, а виллу - от €2,50 000.

Недвижимость на Северном Кипре особенно актуальна для:

• те, кто ищет для летнего домика у моря или место, чтобы провести зиму;
• инвесторы, которые хотят заработать доход от аренды.
• семьи с детьми, которые хотят переехать в теплый, безопасный регион с качественным образованием.
• пенсионеры, ищущие спокойствия, комфорта и мягкого климата;
• студентов и преподавателей, благодаря многочисленным международным университетам в регионе.

Приобретая здесь недвижимость, вы получаете множество преимуществ:

• 320 с лишним солнечных дней в году и мягкий климат.
• Лазурное море, ухоженные пляжи и живописные бухты;
• Свежие морепродукты, экологически чистые продукты и традиционная кипрская кухня;
• Низкий уровень преступности и спокойная обстановка;
• благоприятная налоговая система и упрощенная регистрация собственности;
• Услуги на английском языке в большинстве областей - от медицины до образования;
• активное развитие и растущий интерес со стороны иностранных покупателей, что делает покупку перспективным активом на будущее.

Однако, несмотря на доступность и упрощенную процедуру, покупка недвижимости на Северном Кипре сопряжена с обязательными налоговыми и юридическими процедурами. Знание этих нюансов поможет вам избежать скрытых расходов, правильно рассчитать свой бюджет и уверенно пройти весь путь - от подписания контракта до получения права собственности.

На Северном Кипре началась "оттепель", и в этом руководстве мы подробно разберем все налоги, сборы и дополнительные расходы, которые следует учитывать при покупке недвижимости в ТРСК, а также дадим полезные советы, основанные на текущей практике 2025 года. Остров снова открыт для иностранцев!

1. Основные налоги на покупку недвижимости

При покупке недвижимости на Северном Кипре покупатель сталкивается с рядом налогов и обязательных сборов, которые являются частью стандартной процедуры оформления сделки. Эти налоги зависят от типа недвижимости (первичная или вторичная), юридического статуса продавца и стадии оформления права собственности на недвижимость (договор купли-продажи или передача права собственности). Ниже мы рассмотрим основные налоги, которые должен учитывать каждый покупатель.

1.1. Гербовый сборStamp Duty)

Что это:

Гербовый сбор - это обязательный налог на регистрацию договора купли-продажи недвижимости. Он уплачивается один раз и фиксирует юридические обязательства сторон сделки.

Ставка:

• 0.5% стоимости, указанной в договоре купли-продажи.
• Если период оплаты превышает 21 день, ставка увеличивается до 1.5%Поэтому важно соблюдать сроки оплаты.

Срок оплаты:

• Не позже более 21 дня с даты подписания договора.

Кто платит:

• Покупатель.

Пример:

При покупке недвижимости за 100 000 фунтов стерлингов гербовый сбор составит 500 фунтов стерлингов (при условии своевременной оплаты).

1.2. НДС (KDV - Katma Değer Vergisi)

Что это:

Налог на добавленную стоимость, взимаемый государством при покупке новые здания от разработчика.

Ставка:

• 5% от стоимости недвижимости, если продавцом является юридическое лицо (застройщик/девелопер).
• При покупке у частного лица (вторичный рынок) НДС не взимается.

Срок оплаты:

• Одновременно с первым платежом по договору или после получения титула, в зависимости от условий договора.

Кто платит:

• Покупатель.

Важно:

Некоторые застройщики включают НДС в стоимость контракта, но это следует уточнить заранее. При регистрации права собственности налог может взиматься дополнительно, если он не был уплачен ранее.

1.3. Трансфертный сбор за передачу прав собственности)

Что это:

Официальный налог, уплачиваемый в Земельный кадастр (Tapu Office) при передаче земли название от продавца к покупателю.

Ставка:

• 9% стоимости недвижимости (обычно - от оценочной кадастровой стоимости, а не от рыночной).

Структура оплаты:

• 6% выплачивается при постановке договора на кадастровый учет.
• 3% - при окончательном переходе права собственности.

Действовавшая ранее "первая льгота" (3% для первого объекта) официально отменена. В настоящее время тариф 9% распространяется на все категории иностранных граждан9%.

Кто платит:

• Покупатель.

Важно:

Возможность разделения платежей на этапы (например, через условие в договоре) зависит от соглашения сторон, но это не регулируется законом.

1.4. Налог на прирост капитала (Stopaj или Capital Gains Tax)

Что это:

Налог на доход от продажи недвижимости, который обычно оплачивается продавцом. Однако покупателю важно убедиться в том, что этот налог учтен, чтобы избежать споров или двойных платежей.

Ставка:

• 3.5% - если продавец является частным лицом (физическим лицом).
• 6.25% - если продавцом является юридическое лицо (компания/застройщик).

Освобождение:

• Человек, который продает одно имуществоимеет право единовременное освобождение от налога на прирост капитала при соблюдении определенных условий (например, если площадь недвижимости составляет менее одного донума - примерно 1 338 м2 - и она не использовалась в коммерческих целях).

Кто платит:

• Официально - продавецНо в договоре может быть указано иное.

Итоговые показатели по блокам

Тип налога	Тариф	Кто платит	Комментарий
Гербовый сбор (гербовый сбор	0.5%	Покупатель	Оплата в течение 21 дня
НДС (KDV)	5%	Покупатель	Только для новостроек от юридических лиц
Комиссия за перевод)	91 ТП3Т (61 ТП3Т + 31 ТП3Т)	Покупатель	требуется после получения титула
Налог на прирост капитала (Stopaj)	3,51 ТП3Т / 6,251 ТП3Т	Продавец	Зависит от статуса продавца

В следующем разделе мы проанализируем, что дополнительные расходы следует учитывать при покупке: юридические услуги, подключение коммуникаций, ежегодный налог на недвижимость и другие важные платежи.

2. Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Покупка недвижимости на Северном Кипре сопровождается не только налогами, но и рядом дополнительных обязательных или рекомендуемых расходов. Эти статьи расходов не всегда упоминаются в рекламных материалах, но они существенно влияют на конечную стоимость сделки и комфорт дальнейшего проживания. Основные из них перечислены ниже.

2.1. Юридические услуги

Почему вам нужен адвокат:

Покупка недвижимости на Северном Кипре требует обязательного юридического сопровождения. Только лицензированный юрист имеет право подавать документы на регистрацию договора, проверять юридический статус объекта и вести переписку с государственными органами.

Что входит в услуги:

• Проверка правового титула и ограничений на объект (залоги, обременения, земельные ограничения);
• Подготовка и регистрация договора купли-продажи;
• Подача документов на гербовый сбор и кадастровый учет;
• Представление интересов клиента по доверенности;
• Помощь в получении разрешения на покупку (для иностранцев).

Стоимость:

• С сайта От £1,000 до £3,000в зависимости от сложности объекта и объема работ.
• Дополнительный 16% НДС взимается.

2.2. Нотариальные услуги и переводы

Когда вам нужно:

• При выдаче доверенности (если адвокат действует от вашего имени);
• При заверении переведенных документов (например, паспорта, справки о несудимости, свидетельства о браке и т.д.).

Стоимость:

• В среднем от £10 до £30 за документ.
• Переводчики и нотариусы работают по фиксированным тарифам, но цены могут варьироваться в зависимости от города (Никосия, Кирения, Искеле и т.д.).

2.3. Подключение коммунальных услуг

Электроэнергия (KIB-TEK):

• При покупке новой квартиры необходимо зарегистрировать счетчик на имя нового владельца.
• Депозит: от £300 до £500 (возврат при продаже или выезде).
• Единовременная плата: он может достичь до £1,200 - £3,0,000 в зависимости от проекта, особенно если электроснабжение жилого комплекса осуществляется от частного поставщика.

Водоснабжение:

• Оплата производится за установку счетчика и подключение к городской системе.
• Средняя стоимость: о £200 - £250.

Газ (если есть):

• В основном газ используется в баллонах. При центральном подключении - плата за установку счетчика около £200 - £300.

2.4. Ежегодный налог на недвижимость)

Что это:

Ежегодный налог, выплачиваемый владельцем местной администрации на содержание инфраструктуры.

Ставка:

• 0,2 фунта стерлингов на 1 м2 жилой площади.
• Для квартиры площадью 100 м2 налог составит около £20 в год.

Когда платить:

• Как правило, один раз в год, до конца марта текущего года.
• Оплата производится в местном муниципалитете (Беледие) или онлайн (в некоторых регионах).

2.5. Расходы на мебель, бытовую технику и ремонт (по выбору)

• При покупке недвижимости "от застройщика" жилье обычно сдается с базовой отделкой (стены, полы, сантехника).
• Мебель и бытовая техника чаще всего приобретаются отдельно.
• Средний бюджет: от £5 000 до £15 000, в зависимости от уровня отделки и комплектации.

2.6. Коммунальные платежи (если вы покупаете в жилом комплексе)

• Жилые комплексы с бассейнами, охраной, лифтами и спа-салонами часто взимают регулярные коммунальные платежи.
• Средняя стоимость: с сайта От £40 до £100 в месяц-В зависимости от инфраструктуры, количества жителей и региона.

Окончательная оценка дополнительных расходов

Статья расходов	Приблизительное количество	Требуется
Юридические услуги	£1,000 - £3,0,000 + НДС	Требуется
Нотариальные действия	£30 - £100	При необходимости
Электричество и вода	£1,500-£2,700	Требуется
Годовой налог на недвижимость	£20 - £50 в год	Требуется
Мебель и бытовая техника	£5,000-£15,000	Дополнительно
Коммунальные платежи (на русском языке) LC)	£40 - £100 в месяц	Требуется в LC

Заранее понимая все дополнительные расходы, вы сможете составить реалистичную смету бюджета и избежать неприятных сюрпризов после подписания контракта. Далее мы рассмотрим об особенностях приобретения недвижимости иностранными гражданами и расскажите, какие есть ограничения и нюансы при регистрации прав собственности в ТРСК.

3. Особенности приобретения недвижимости для иностранных покупателей

Северный Кипр открыт для иностранных инвестиций в недвижимость, и все больше граждан других стран рассматривают покупку дома или квартиры в ТРСК как надежную инвестицию, способ улучшить качество жизни или получить доход от аренды. Однако для иностранных граждан существуют определенные ограничения и обязательные процедуры, которые необходимо учитывать перед совершением сделки.

3.1. Ограничения на площадь и количество элементов карты

Иностранные граждане (граждане других стран, включая Российскую Федерацию, Беларусь, Казахстан, Украину и т.д.) имеют право на:

• Приобрести 3 квартиры или 2 виллы на одного человека.
• Максимально допустимая площадь земельного участка это 1 донумчто приблизительно равно 1,338 m2.

Если вы планируете приобрести несколько объектов недвижимости или земельный участок площадью более одного донума, вы должны зарегистрировать покупку на юридическое лицо (компанию, зарегистрированную в ТРСК).

3.2. Получение разрешения Совета министров ТРСК

Приобретение недвижимости иностранным гражданином требует получения официального разрешения от Совет министров ТРСК. Без этого документа невозможно оформить титул (право собственности) на имя покупателя, даже если сделка была совершена.

Процедура включает в себя:

• Подача заявления через адвоката после подписания договора купли-продажи;
• Проверка судимостей и сертификатов безопасности (background check).
• Подтверждение источника финансирования;
• Ожидание решения (в среднем от От 6 до 12 месяцев).

Важно:

В ожидании разрешения не препятствует покупателю владеть, пользоваться или сдавать недвижимость в аренду - Эти права зафиксированы в зарегистрированном договоре. Однако передача полного права собственности произойдет только после получения положительного решения Совета. После получения разрешения переход права собственности должен быть завершен в течение 1-го календарного года, в противном случае разрешение будет аннулировано. Если недвижимость оплачивается в рассрочку, годичный период начинается с даты последнего платежа. С момента выдачи разрешения стороны должны оплатить налоги в течение 75 дней (ранее этот срок составлял 60 дней).

3.3. Приобретение недвижимости через компанию

Чтобы обойти ограничения на количество объектов недвижимости или площадь, иностранные граждане часто устанавливают создание компании на Северном Кипре. Это распространенная практика среди инвесторов и тех, кто хочет приобрести сразу несколько объектов недвижимости - например, для сдачи в аренду или перепродажи. Благодаря новому закону, граждане стран, признающих территорию Северного Кипра, теперь имеют возможность открыть компанию, где 51% будут принадлежать им, а 49% - гражданину ТРСК.

Преимущества покупки через компанию:

• Возможность купить неограниченное количество объектов недвижимости;
• Возможность приобретения земельных участков любого размера, в том числе коммерческих;
• Упрощенная регистрация аренды и наем персонала для управления недвижимостью.

Недостатки:

• Необходимость поддерживать компанию (годовая отчетность, бухгалтерский учет, юридическое сопровождение);
• Покупка совершается от имени юридического лица, что влечет за собой дополнительные налоги на продажу.

3.4. Владение и титулы

На Северном Кипре существует несколько типов юридических титулов (прав собственности), и иностранным гражданам рекомендуется приобретать недвижимость только с a "Турецкий" (турецкое название) или "Турецкий эквивалент" (название биржи) так как они считаются самыми надежными и признанными.

• Турецкое название - недвижимость, принадлежавшая турецким гражданам до 1974 года.
• Название обмена - недвижимость, предоставленная туркам-киприотам в обмен на утраченную собственность на юге.
• ТРСК Название - титулы, выданные правительством ТРСК на землю после 1974 года (риск выше, особенно в спорных районах, таких как Вароша).

Перед покупкой обязательно попросите юриста проверить историю титула, чтобы избежать возможных споров в будущем.

Выход по блокам

Иностранцы имеют полное право приобретать недвижимость на Северном Кипре, но при соблюдении ряда условий:

• Ограничения по площади.
• Обязательное получение разрешения;
• Рекомендуется юридическая проверка типа титула.
• Возможность приобрести через компанию расширенные права.

Соблюдение этих условий обеспечит безопасную и законную сделку, а также комфортное владение недвижимостью в одном из самых перспективных регионов Средиземноморья.

В следующем разделе мы проведем пошаговый анализ процедура обработки транзакциивключая подписание договора, регистрацию, налоги и передачу права собственности.

4. Процедура обработки транзакций

Покупка недвижимости на Северном Кипре - относительно прозрачный процесс, особенно в сопровождении опытного юриста. Однако для иностранных покупателей важно понимать все этапы: от выбора объекта до получения права собственности. Знание этой процедуры поможет вам избежать ошибок, правильно распределить бюджет и минимизировать юридические риски.

4.1. Выбор объекта и переговоры

Все начинается с выбора подходящего объекта - будь то квартира в жилом комплексе, уединенная вилла или участок под строительство. После предварительного согласования условий (цена, форма оплаты, сроки сдачи и комплектация) обе стороны приступают к подготовке договора.

На этом этапе важно:

• Проверьте юридическую чистоту недвижимости (тип титула, наличие ограничений или залогов).
• Убедитесь, что продавец (или застройщик) имеет право на продажу;
• Получите предварительные расчеты по налогам и сборам.

4.2. Назначение адвоката и подписание доверенности

Для иностранных граждан приобретение недвижимости должен сопровождаться адвокатомзарегистрированные в Коллегии адвокатов ТРСК. Чтобы они могли действовать от вашего имени (например, подписывать договор, подавать документы), выдается доверенность - обычно непосредственно в офисе адвоката или в нотариальной конторе.

4.3. Подписание договора купли-продажи

После юридической экспертизы объектадоговор купли-продажиПодготавливается договор купли-продажи, в котором указываются:

• Цена и порядок оплаты.
• Сроки поставки (если речь идет о новом здании);
• Ответственность сторон;
• Условия для мебели, техники, коммуникаций и гарантии;
• Процедура передачи права собственности.

Документ должен быть написан на английском языке, при необходимости с переводом на русский. После подписания контракта он регистрируется в Земельный кадастр (офис Тапу).

4.4. Регистрация договора и уплата гербового сбора

В пределах 21 день с даты подписания контрактаВы должны оплатить гербовый сбор 0,5% от суммы, указанной в договоре. После оплаты договор регистрируется в земельном кадастре, что официально закрепляет права покупателя на объект (еще до получения титула).

Важно: Только после регистрации покупатель получает юридические гарантии, и объект "закрепляется" за ним на государственном уровне.

4.5. Представление документов для получения разрешения Совета Министров

Если покупателем является иностранный гражданин, юрист подает документы для получения разрешения на покупку (Permission to Purchase). Пакет документов включает в себя:

• копию соглашения.
• справка о несудимости (с переводом и апостилем);
• паспорт;
• бланк заявления.
• документы о финансовой жизнеспособности.

Время ожидания:

С сайта От 6 до 12 месяцевВ зависимости от сезона, трафика и сложности объекта.

В то же время покупатель уже может владеть, пользоваться и сдавать объект в аренду.

4.6. Получение права собственности на титул (ObtainingTitle a Title Deed)

После одобрения Советом министров и полной оплаты недвижимости покупатель (или доверенное лицо) подает документы в Земельный кадастр для передачи право собственности на имущество (Tapu).

На этом этапе вы получите оплату:

• Остаток по Баланс с комиссией за перевод (комиссия за перевод) - вторая часть 6%;
• НДС (если он не был оплачен ранее);
• При необходимости - нотариальные или кадастровые сборы.

После оформления документов владелец получает тапу-документ, подтверждающий, что он стал официальным владельцем недвижимости на Северном Кипре.

4.7. Дополнительные действия после транзакции

После получения титула мы рекомендуем вам:

• Зарегистрируйтесь в налоговой службе и муниципалитете.
• Подключение коммунальных услуг (вода, свет, интернет).
• Застрахуйте свое имущество (необязательно, но рекомендуется).

Краткое описание этапов

Сцена	Приблизительные сроки	Кто несет ответственность
Выбор объекта, переговоры	1-7 дней	Покупатель
Назначение адвоката	1 день	Покупатель
Подписание договора	1-2 дня	Адвокат + продавец
Оплата гербового сбора и регистрация	до 21 дня	Адвокат
Подача заявления на получение разрешения	после регистрации	Адвокат
Ожидание разрешения	6-12 месяцев	Государство ТРСК
Передача права собственности и окончательные налоги	1-2 недели	Адвокат + кадастр

Таким образом, при должной поддержке процесс регистрации недвижимости на Северном Кипре можно завершить быстро, безопасно и без лишних рисков. А дальше - просто наслаждайтесь жизнью у моря, отпуском или стабильным доходом от сдачи недвижимости в аренду.

В следующем разделе мы подведем итоги и дадим окончательные рекомендации для клиентов.

5. Заключение

Покупка недвижимости на Северном Кипре - это реальная возможность совместить комфортное проживание, стабильные инвестиции и наслаждение курортным стилем жизни. Здесь сочетаются мягкий климат, потрясающие виды, доступные цены на жилье и благоприятные налоговые условия, что делает этот регион особенно привлекательным для иностранцев.

Однако, как и при любой сделке с недвижимостью за рубежом, важно понимать все обязательные платежи, юридические нюансы и особенности законодательства. Правильно рассчитанный бюджет должен включать в себя не только стоимость недвижимости, но и гербовый сбор, НДС, переход права собственности, а также сопутствующие расходы - юридические услуги, подключение коммуникаций и муниципальные сборы.

Особое внимание следует уделить следующим моментам:

• Иностранные покупатели должны получить разрешение от Совета министров ТРСК;
• важно проверять статус титула и избегать подозрительных объектов.
• не экономьте на адвокате - опытный юрист будет защищать ваши интересы на каждом этапе сделки.

Несмотря на бюрократические процедуры и определенные ожидания, совершение сделки на Северном Кипре абсолютно законно, прозрачно и безопасно. В результате вы становитесь владельцем недвижимости в регионе, который активно развивается, с каждым годом привлекает все больше туристов и инвесторов и предлагает высококачественный уровень жизни у моря.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости как шаг к переменам, отдыху или стабильному источнику дохода - Северный Кипр определенно заслуживает вашего внимания. А зная всю структуру налогообложения и правила регистрации, вы сможете сделать этот шаг уверенно и без лишних затрат.