Порези на куповину некретнина на Северном Кипру

Некретнине на Северном Кипру нису само квадратни метри, већ начин живота који комбинује благу медитеранску климу, сликовите пејзаже, топло море, укусну кухињу и атмосферу опуштеног острвског живота. Све више странаца - посебно из земаља ЗНД и Европе - обраћа пажњу на Северни Кипар као перспективну дестинацију за инвестиције, рекреацију, као и дугорочни боравак. Интересовање је посебно велико међу онима који траже приступачну алтернативу европским и турским одмаралиштима, али истовремено са високим нивоом удобности.

Тренутна ситуација на тржишту некретнина Северног Кипра показује снажан раст потражње, посебно у областима Искеле, Фамагуста, Бафра и Киренија. Овде се активно граде стамбени комплекси европског нивоа са развијеном инфраструктуром: базени, фитнес сале, ресторани, спа центри, плаже и услуге хотелског нивоа. Истовремено, цене станова су и даље знатно ниже него у Европској унији или Турској. На пример, модеран стан са погледом на море може се купити од 8.5.000 евра, а вила – од 2.500.000 евра.

Некретнине на Северном Кипру су посебно релевантне за:

• они који траже за летњу кућицу поред мора или место за провести зиму;
• инвеститори који желе да зараде приход од закупнине.
• породице са децом које желе да се преселе у топао, безбедан регион са висококвалитетним образовањем.
• пензионери који траже мир, удобност и благу климу;
• студенти и наставници, захваљујући бројним међународним универзитетима у региону.

Куповина некретнине овде вам даје приступ многим предностима:

• 320+ сунчаних дана годишње и блага клима.
• азурно море, уређене плаже и сликовите увале;
• свежи морски плодови, органска храна и традиционална кипарска кухиња;
• ниска стопа криминала и мирно окружење;
• повољан порески систем и поједностављена регистрација имовине;
• Услуге на енглеском језику у већини области - од медицине до образовања;
• активан развој и растуће интересовање страних купаца, што куповину чини перспективном имовином за будућност.

Међутим, упркос доступности и поједностављеној процедури, куповина некретнине на Северном Кипру подразумева обавезне пореске и правне процедуре. Познавање ових нијанси ће вам помоћи да избегнете скривене трошкове, правилно израчунате буџет и са сигурношћу прођете кроз цео пут — од потписивања уговора до добијања власништва над имовином.

„Отопљење“ је почело на Северном Кипру, а у овом водичу ћемо детаљно анализирати све порезе, таксе и додатне трошкове које треба узети у обзир приликом куповине некретнине у ТРСК, као и дати корисне савете засноване на актуелним праксама у 2025. години. Острво је поново отворено за странце!

1. Основни порези на куповину некретнина

Приликом куповине некретнине на Северном Кипру, купац се суочава са бројним порезима и обавезним накнадама које су део стандардне процедуре обраде трансакције. Ови порези зависе од врсте некретнине (примарна или секундарна), правног статуса продавца и фазе власништва над некретнином (уговор о куповини или пренос власништва). У наставку ћемо погледати кључне порезе које сваки купац треба да узме у обзир.

1.1. Порез на промет непокретности (Порез на промет непокретности)

Шта је то:

Такса на промет непокретности је обавезни порез на регистрацију уговора о купопродаји непокретности. Плаћа се једном и бележи правне обавезе страна у трансакцији.

Понуда:

• 0,5% вредности наведене у уговору о купопродаји.
• Ако рок плаћања прелази 21 дан, стопа се повећава на 1.5%, зато је важно поштовати рок плаћања.

Рок плаћања:

• Не касније више од 21 дана од дана потписивања уговора.

Ко плаћа:

• Купац.

Пример:

При куповини некретнине за 100.000 фунти, такса на промет некретнине ће бити 500 фунти (ако се плати на време).

1.2. НДС (КДВ – Катма Дегер Вергиси)

Шта је то:

Порез на додату вредност који држава наплаћује приликом куповине нове зграде од програмера.

Понуда:

• 5% вредности некретнине, ако је продавац правно лице (инвеститор/програмер).
• Приликом куповине од физичког лица (секундарно тржиште) ПДВ се не наплаћује.

Рок плаћања:

• Истовремено са првом уплатом по уговору или по пријему наслова, у зависности од услова уговора.

Ко плаћа:

• Купац.

Важно:

Неки инвеститори укључују ПДВ у уговорну цену, али то треба унапред навести. Приликом регистрације власништва, порез се може додатно наплатити, ако није плаћен раније.

1.3. Накнада за пренос права власништва)

Шта је то:

Званични порез плаћен Катастру непокретности (Канцеларија Тапу) приликом преноса титула од продавца до купца.

Понуда:

• 9% вредности некретнине (обично – од процењене катастарске вредности, а не од тржишне вредности).

Структура плаћања:

• 6% се плаћа када се уговор региструје у катастру.
• 3% — приликом коначног преноса права власништва.

Раније важећа „прва погодност“ (3% за први објекат) је званично отказана.Тренутно се стопа 9% примењује на све категорије страних држављана.9%.

Ко плаћа:

• Купац.

Важно:

Могућност поделе плаћања на фазе (на пример, кроз услов у уговору) зависи од договора странака, али то није регулисано законом.

1.4. Порез на капиталну добит (Стопaј или порез на капиталну добит)

Шта је то:

Порез на приход од продаје некретнина, који обично плаћа продавацМеђутим, важно је да купац осигура да је овај порез узет у обзир како би се избегли спорови или двострука плаћања.

Понуда:

• 3.5% — ако је продавац физичко лице (појединац).
• 6.25% — ако је продавац правно лице (компанија / инвеститор).

Изузеће:

• Појединац који продаје једна некретнинаима право на једнократно изузеће од пореза на капиталну добит ако су испуњени услови (на пример, ако је некретнина мања од једног донума — приближно 1.338 м2 — и није коришћена у комерцијалне сврхе).

Ко плаћа:

• Званично — продавац, али уговор може другачије одредити.

Укупни бројеви блокова

Врста пореза	Оцена	Ко плаћа	Коментар
Гербовиј сбор (Стамп Дути	0,5%	Купац	Плаћање у року од 21 дана
ПДВ (КДВ)	5%	Купац	Само за нове зграде од правних лица
Накнада за трансфер)	91ТП3Т (61ТП3Т + 31ТП3Т)	Купац	потребно је по пријему власништва
Порез на капиталну добит (Стопај)	3.5% / 6.25%	Продавац	Зависи од статуса продавца

У следећем одељку ћемо анализирати шта додатни трошкови треба узети у обзир приликом куповине: правне услуге, повезивање комуникација, годишњи порез на имовину и друга важна плаћања.

2. Додатни трошкови при куповини некретнине

Куповину некретнине на Северном Кипру прате не само порези, већ и низ додатних обавезних или препоручених трошкова. Ове ставке трошкова се не помињу увек у рекламним материјалима, али значајно утичу на коначну цену трансакције и удобност даљег живота. Кључни су наведени у наставку.

2.1. Правне услуге

Зашто вам је потребан адвокат:

Куповина некретнине на Северном Кипру захтева обавезну правну подршку. Само лиценцирани адвокат има право да поднесе документа за регистрацију уговора, провери правни статус објекта и води преписку са владиним агенцијама.

Шта је укључено у услуге:

• Провера правног власништва и ограничења на објекту (заложна права, терети, ограничења земљишта);
• Припрема и регистрација уговора о купопродаји;
• Подношење докумената за порез на промет непокретности и катастарски упис;
• Заступање интереса клијента преко пуномоћника;
• Подршка у добијању дозволе за куповину (за странце).

Цена:

• Од од 1.000 до 3.000 фунти, у зависности од сложености објекта и количине посла.
• Додатни 16% ПДВ је наплаћен.

2.2. Нотарске услуге и преводи

Када вам је потребно:

• Приликом издавања пуномоћја (ако адвокат делује у ваше име);
• Приликом овере преведених докумената (на пример, пасош, уверење о некажњивости, венчани лист итд.).

Цена:

• Просек од 10 до 30 фунти по документу.
• Преводиоци и нотари раде по фиксним ценама, али цене могу да варирају у зависности од града (Никозија, Киренија, Искеле, итд.).

2.3. Повезивање јавних комуналних услуга

Електрична енергија (КИБ-ТЕК):

• Приликом куповине новог стана, потребно је да региструјете шалтер на име новог власника.
• Депозит: од 300 до 500 фунти (повраћај приликом продаје или плаћања).
• Једнократна накнада: може достићи до 1.200 – 3.000 фунти у зависности од пројекта, посебно ако је снабдевање електричном енергијом организовано од приватног добављача у стамбеном комплексу.

Снабдевање водом:

• Плаћање се врши за инсталирање бројила и повезивање са општинским системом.
• Просечна цена: о 200 – 250 фунти.

Гас (ако је доступан):

• У основи, гас се користи у боцама. Ако постоји централни прикључак — накнада за инсталацију бројача је око 200 – 300 фунти.

2.4. Годишњи порез на имовину)

Шта је то:

Годишњи порез који власник плаћа локалној администрацији за одржавање инфраструктуре.

Понуда:

• 0,2 фунте стерлинга по 1 м2 стамбеног простора.
• За стан од 100 м2 - порез ће бити око 20 фунти годишње.

Када платити:

• По правилу, једном годишње, до краја марта текуће године.
• Плаћање се врши у локалној општини (Беледије) или онлајн (у неким регионима).

2.5. Трошкови за намештај, кућне апарате и поправке (опционо)

• Приликом куповине некретнина „од инвеститора“, становање се обично изнајмљује са основним завршним радовима (зидови, подови, водовод).
• Намештај и кућни апарати се најчешће купују одвојено.
• Просечан буџет: од 5.000 до 15.000 фунти, у зависности од нивоа опреме и конфигурације.

2.6. Комуналне таксе (ако купујете у стамбеном комплексу)

• Стамбени комплекси са базенима, обезбеђењем, лифтовима и спа центрима често наплаћују редовне рачуне за комуналне услуге.
• Просечна цена: од 40 до 100 фунти месечно-у зависности од инфраструктуре, броја становника и региона.

Коначна процена додатних трошкова

Ставка расхода	Приближан износ	Обавезно
Правне услуге	1.000 – 3.000 фунти + ПДВ	Обавезно
Нотарске радње	30 – 100 фунти	Ако је потребно
Струја и вода	1.500–2.700 фунти	Обавезно
Годишњи порез на имовину	20 – 50 фунти годишње	Обавезно
Намештај и кућни апарати	5.000–15.000 фунти	Опционо
Комуналне таксе (на руском) LC)	40 – 100 фунти месечно	Обавезно у акредитиву

Разумевање свих додатних трошкова унапред ће вам омогућити да се направи реалистична процена буџета и избегните непријатна изненађења након потписивања уговора. Затим ћемо погледати о специфичностима куповине некретнина од стране страних држављана и рећи вам која су ограничења и нијансе регистрације права на имовину у ТРСК.

3. Карактеристике куповине некретнина за стране купце

Северни Кипар је отворен за стране инвестиције у некретнине, а све више грађана других земаља разматра куповину куће или стана у ТРСК као поуздану инвестицију, начин за побољшање квалитета живота или остваривање прихода од изнајмљивања. Међутим, за стране држављане постоје одређена ограничења и обавезне процедуре које се морају узети у обзир пре обављања трансакције.

3.1. Ограничења у погледу површине и броја ставки на мапи

Страни држављани (држављани других земаља, укључујући Руску Федерацију, Белорусију, Казахстан, Украјину итд.) имају право на:

• Купите 3 стана или 2 виле по појединцу.
• Максимална дозвољена површина земљишта је 1 донум, што је отприлике 1.338 м2.

Ако планирате да купите више некретнина или земљишну парцелу површине веће од једног донума, морате регистровати куповину код правног лица (компаније регистроване у ТРСК).

3.2. Добијање дозволе од Савета министара ТРСК

Куповина некретнина од стране страног држављанина захтева добијање званичне дозволе од Савет министара ТРСКБез овог документа, немогуће је формализовати власништво на име купца, чак и ако је трансакција завршена.

Поступак укључује:

• Подношење захтева преко адвоката након потписивања уговора о купопродаји;
• Провера кривичних досијеа и безбедносних сертификата (провера прошлости).
• Потврда о извору финансирања;
• Чекање на одлуку (у просеку, од 6 до 12 месеци).

Важно:

Чекање дозволе не спречава купца да поседује, користи или изнајмљује некретнину — ова права су забележена у регистрованом уговору. Међутим, пренос пуног власништва ће се извршити тек након добијања позитивне одлуке Савета. Након добијања дозволе, пренос власништва мора бити завршен у року од 1. календарске године, у супротном ће дозвола бити опозвана. Ако се имовина плаћа на рате, једногодишњи период почиње од датума последње уплате. Од тренутка издавања дозволе, стране морају платити порез у року од 75 дана (раније је било 60 дана).

3.3. Куповина некретнина преко компаније

Да би заобишли ограничења у погледу броја некретнина или површине, страни држављани често постављају оснивање компаније на Северном КипруОво је уобичајена пракса међу инвеститорима и онима који желе да купе неколико некретнина одједном — на пример, за изнајмљивање или препродају. Захваљујући новом закону, грађани земаља које признају територију Северног Кипра сада имају могућност да отворе компанију, где ће 51% припадати њима, а 49% држављанину ТРСК.

Предности куповине преко компаније:

• Способност куповине неограничен број некретнина;
• Могућност куповине земљишних парцела било које величине, укључујући и комерцијалне;
• Поједностављена регистрација изнајмљивања и запошљавање особља за управљање некретнинама.

Недостаци:

• Потреба за одржавањем компаније (годишње извештавање, рачуноводство, правна подршка);
• Куповина се врши у име правног лица, што подразумева додатне порезе на продају.

3.4. Власништво и титуле

На Северном Кипру постоји неколико врста правних наслова (имовинских права), а страним држављанима се саветује да купују некретнине само са „Турски“ (турски наслов) или „Турски еквивалент“ (замена титуле) титулу, јер се сматрају најсигурнијим и најпризнатијим.

• Турски наслов — некретнине у власништву турских држављана пре 1974. године.
• Наслов берзе — некретнине додељене кипарским Турцима у замену за изгубљену имовину на југу.
• Титула ТРСК — власнички документи које је издала влада ТРСК за земљиште после 1974. године (ризик је већи, посебно у спорним подручјима, као што је Вароша).

Пре куповине, обавезно замолите адвоката да провери историју наслова како бисте избегли могуће спорове у будућности.

Излаз по блоку

Странци имају пуно право да купују некретнине на Северном Кипру, али под одређеним условима:

• Ограничења простора.
• Обавезно добијање дозволе;
• Препоручена правна провера типа наслова.
• Могућност куповине преко компаније ради проширења ваших права.

Поштовање ових услова обезбедиће безбедну и легалну трансакцију, као и удобно власништво над некретнином у једном од најперспективнијих региона Медитерана.

У следећем одељку, направићемо анализу корак по корак поступка обраде трансакција, укључујући потписивање уговора, регистрацију, порезе и пренос власништва.

4. Поступак обраде трансакција

Куповина некретнине на Северном Кипру је релативно транспарентан процес, посебно када је праћен искусним адвокатом. Међутим, за стране купце је важно да разумеју све фазе: од избора објекта до добијања власничког документа. Познавање ове процедуре помаже вам да избегнете грешке, правилно распоредите буџет и минимизирате правне ризике.

4.1. Избор објекта и преговори

Све почиње одабиром правог објекта — било да је то стан у стамбеном комплексу, осамљена вила или парцела за градњу. Након претходног одобрења услова и одредби (цена, начин плаћања, датум испоруке и опрема), обе стране прелазе на припрему уговора.

У овој фази је важно:

• Проверите правни интегритет имовине (врсту власништва, доступност ограничења или заложних права).
• Уверите се да продавац (или инвеститор) има право да прода;
• Добијте прелиминарне обрачуне пореза и такса.

4.2. Именовање адвоката и потписивање пуномоћја

За стране држављане, куповина некретнина мора бити у пратњи адвокатарегистрован у Адвокатској комори ТРСК. Да би могли да делују у ваше име (на пример, да потпишу уговор, поднесу документа), издаје се пуномоћје — обично директно у адвокатској канцеларији или у нотарској канцеларији.

4.3. Потписивање уговора о купопродаји

Након правне провере објектадоговор купли-продажи, саставља се Уговор о продаји, којим се наводе:

• Цена и поступак плаћања.
• Датуми испоруке (ако је у питању нова зграда);
• Одговорност странака;
• Услови за намештај, уређаје, комуникације и гаранције;
• Поступак преноса власништва.

Документ треба да буде написан на енглеском језику, са преводом на руски језик ако је потребно. Након потписивања уговора, он се региструје у Катастар земљишта (Канцеларија Тапу).

4.4. Регистрација уговора и плаћање таксе на промет непокретности

Унутар 21 дан од дана потписивања уговора, морате платити порез на промет непокретности - 0,51 ТП3Т износа у уговору. Након плаћања, уговор се региструје у катастру земљишта, чиме се званично осигуравају права купца на објекат (чак и пре добијања власништва).

Важно: Тек након регистрације, купац добија правне гаранције, а објекат му се „додељује“ на државном нивоу.

4.5. Подношење докумената за добијање дозволе од Савета министара

Ако је купац страни држављанин, адвокат подноси документа за добијање дозволе за куповину (Permission to Purchase). Пакет укључује:

• копија споразума.
• уверење о некажњивости (са преводом и апостилом);
• пасош;
• пријавни формулар.
• документи о финансијској одрживости.

Време чекања:

Од 6 до 12 месеци, у зависности од сезоне, саобраћаја и сложености објекта.

Истовремено, купац већ може да поседује, користи и изнајмљује објекат.

4.6. Добијање власништва (потврда о власништву)

Након одобрења Савета министара и потпуне уплате имовине, купац (или пуномоћник) подноси документа Катастру непокретности ради преноса. власништво над имовином (Тапу).

У овој фази, биће вам плаћено за:

• Остаток по Стање накнаде за трансфер (накнада за трансфер) — други део 6%;
• ПДВ (ако није плаћено раније);
• Ако је потребно — нотарске или катастарске таксе.

Након обраде докумената, власник добија Тапу-документ којим се потврђује да је постао званични власник некретнина на Северном Кипру.

4.7. Додатне радње након трансакције

Након што добијете титулу, препоручујемо вам да:

• Региструјте се код пореске службе и општине.
• Прикључите комуналне услуге (вода, светло, интернет).
• Осигурајте своју имовину (опционо, али се препоручује).

Кратак резиме фаза

Позорница	Приближни услови	Ко је одговоран
Избор објекта, преговори	1-7 дана	Купац
Именовање адвоката	1 дан	Купац
Потписивање уговора	1-2 дана	Адвокат + продавац
Плаћање таксе на промет непокретности и регистрација	до 21 дана	Адвокат
Подношење захтева за дозволу	након регистрације	Адвокат
Чекање дозволе	6-12 месеци	Држава ТРСК
Пренос власништва и коначни порези	1-2 недеље	Адвокат + катастар

Дакле, уз одговарајућу подршку, процес регистрације некретнина на Северном Кипру може се завршити брзо, безбедно и без непотребних ризика. А онда — само уживајте у животу поред мора, одмору или стабилном приходу од издавања ваше некретнине.

У следећем одељку ћемо сумирати резултате и дати коначне препоруке за купце.

5. Закључак

Куповина некретнине на Северном Кипру је права прилика да спојите удобан живот, стабилну инвестицију и уживање у курортном начину живота. Комбинује благу климу, запањујуће погледе, приступачне цене становања и повољне пореске услове, што регион чини посебно атрактивним за странце.

Међутим, као и код сваке трансакције са некретнинама у иностранству, важно је разумети сва обавезна плаћања, правне нијансе и карактеристике законодавства. Правилно израчунат буџет треба да укључује не само цену некретнине, већ и таксу на промет непокретности, ПДВ, пренос власништва, као и повезане трошкове — правне услуге, повезивање комуникација и општинске таксе.

Посебну пажњу треба обратити на следеће тачке:

• страни купци морају да добију дозволу од Савета министара ТРСК;
• Важно је проверити статус наслова и избегавати сумњиве предмете.
• Не штедите на адвокату — искусан адвокат ће заштитити ваше интересе у свакој фази трансакције.

Упркос бирократским процедурама и одређеним очекивањима, апсолутно је легално, транспарентно и безбедно обавити трансакцију на Северном Кипру. Као резултат тога, постајете власник некретнина у региону који се активно развија, привлачи све више туриста и инвеститора сваке године и нуди висококвалитетан стандард живота поред мора.

Ако куповину некретнине сматрате кораком ка промени, рекреацији или стабилном извору прихода - Северни Кипар свакако заслужује вашу пажњу. А познавајући целу пореску структуру и правила регистрације, можете направити овај корак са сигурношћу и без додатних трошкова.