Daně z nákupu nemovitostí na Severním Kypru

Nemovitosti na Severním Kypru nejsou jen o metrech čtverečních, ale o životním stylu, který v sobě spojuje mírné středomořské klima, malebnou krajinu, teplé moře, vynikající kuchyni a atmosféru neuspěchaného ostrovního života. Stále více cizinců - zejména ze zemí SNS a Evropy - věnuje pozornost Severnímu Kypru jako perspektivní destinaci pro investice, rekreaci i dlouhodobý pobyt. Zájem je zejména mezi těmi, kteří hledají cenově dostupnou alternativu k evropským a tureckým letoviskům, ale zároveň s vysokou úrovní komfortu.

Současná situace na trhu s nemovitostmi na severním Kypru ukazuje silný růst poptávky, zejména v oblastech Iskele, Famagusta, Bafra a Kyrenia. Aktivně se zde budují obytné komplexy evropské úrovně s rozvinutou infrastrukturou: bazény, fitness, restaurace, lázně, pláže a služby hotelové úrovně. Ceny bydlení jsou přitom stále výrazně nižší než v Evropské unii nebo v Turecku. Například moderní byt s výhledem na moře lze pořídit již od 8 5 000 eur, vilu od 2 50 000 eur.

Nemovitosti na Severním Kypru jsou důležité zejména pro:

• ti, kteří hledají pro letní chatu u moře nebo místo strávit zimu;
• investoři, kteří chtějí vydělat příjmy z pronájmu.
• rodiny s dětmi, které se chtějí přestěhovat do teplého a bezpečného regionu s kvalitním vzděláním.
• důchodci, kteří hledají klid, pohodlí a mírné klima;
• studentů a učitelů díky mnoha mezinárodním univerzitám v regionu.

Koupě nemovitosti v této lokalitě vám přináší řadu výhod:

• Více než 320 slunečných dní v roce a mírné klima.
• azurové moře, upravené pláže a malebné zátoky;
• čerstvé mořské plody, biopotraviny a tradiční kyperskou kuchyni;
• nízká kriminalita a klidné prostředí;
• příznivý daňový systém a zjednodušená registrace majetku;
• služby v angličtině ve většině oblastí - od medicíny po vzdělávání;
• aktivní rozvoj a rostoucí zájem zahraničních kupců, což z nákupu činí perspektivní aktivum do budoucna.

I přes dostupnost a zjednodušený postup je však koupě nemovitosti na Severním Kypru spojena s povinnými daňovými a právními postupy. Znalost těchto nuancí vám pomůže vyhnout se skrytým výdajům, správně vypočítat rozpočet a s jistotou projít celou cestu - od podpisu smlouvy až po získání vlastnického práva.

Na Severním Kypru začalo "tání" a v tomto průvodci podrobně rozebereme všechny daně, poplatky a další výdaje, které je třeba vzít v úvahu při koupi nemovitosti v TRNC, a také poskytneme užitečné tipy založené na současné praxi v roce 2025. Ostrov je opět otevřen cizincům!

1. Základní daně z nabytí nemovitosti

Při koupi nemovitosti na Severním Kypru musí kupující zaplatit řadu daní a povinných poplatků, které jsou součástí standardního postupu vyřízení transakce. Tyto daně závisí na typu nemovitosti (primární nebo sekundární), právním postavení prodávajícího a fázi vlastnictví nemovitosti (kupní smlouva nebo převod vlastnického práva). Níže se podíváme na klíčové daně, které by měl každý kupující zvážit.

1.1. Známková daňZnámková daň)

Co to je:

Kolkovné je povinná daň při registraci smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti. Platí se jednorázově a zaznamenává právní povinnosti stran transakce.

Nabídka:

• 0.5% hodnoty uvedené v kupní a prodejní smlouvě.
• Pokud doba splatnosti přesáhne 21 dní, sazba se zvýší na 1.5%, proto je důležité dodržet termín platby.

Termín platby:

• Ne později než 21 dní od data podpisu smlouvy.

Kdo platí:

• Kupující.

Příklad:

Při koupi nemovitosti za 100 000 liber činí kolkovné 500 liber (pokud je zaplaceno včas).

1.2. НДС (KDV - Katma Değer Vergisi)

Co to je:

Daň z přidané hodnoty vybíraná státem při nákupu nové budovy od vývojáře.

Nabídka:

• 5% hodnoty nemovitosti, pokud je prodávajícím právnická osoba (developer/developer).
• Při nákupu od soukromé osoby (sekundární trh) DPH se neúčtuje.

Termín platby:

• Současně s první platbou podle smlouvy nebo po obdržení vlastnického práva, v závislosti na podmínkách smlouvy.

Kdo platí:

• Kupující.

Důležité:

Někteří developeři zahrnují DPH do smluvní ceny, ale je třeba to předem upřesnit. Při zápisu vlastnického práva může být daň účtována dodatečně, pokud nebyla zaplacena dříve.

1.3. Poplatek za převod vlastnických práv)

Co to je:

Úřední daň placená katastru nemovitostí (Tapu Office) při převodu název od prodávajícího ke kupujícímu.

Nabídka:

• 9% hodnoty nemovitosti (obvykle z odhadované katastrální hodnoty, nikoli z tržní hodnoty).

Struktura platby:

• 6% je vyplacen při zápisu smlouvy do katastru nemovitostí.
• 3% - při konečném převodu vlastnického práva.

Dříve platná "první výhoda" (3% pro první objekt) byla oficiálně zrušena.. V současné době se sazba 9% vztahuje na všechny kategorie cizinců.9%.

Kdo platí:

• Kupující.

Důležité:

Možnost rozdělení plateb na etapy (například prostřednictvím podmínky ve smlouvě) závisí na dohodě stran, ale není upravena zákonem.

1.4. Daň z kapitálových výnosů (Stopaj nebo Capital Gains Tax)

Co to je:

Daň z příjmu z prodeje nemovitostí, která obvykle platí prodávající. Je však důležité, aby se kupující ujistil, že je tato daň zohledněna, aby se předešlo sporům nebo dvojím platbám.

Nabídka:

• 3.5% - pokud je prodávajícím soukromá osoba (fyzická osoba).
• 6.25% - pokud je prodávajícím právnická osoba (společnost / developer).

Výjimka:

• Fyzická osoba, která prodává jedna nemovitostmá nárok na jednorázová výjimka od daně z kapitálových výnosů, pokud jsou splněny podmínky (například pokud je nemovitost menší než jeden donum - přibližně 1 338 m2 - a nebyla využívána ke komerčním účelům).

Kdo platí:

• Oficiálně - prodávající, ale smlouva může stanovit jinak.

Celkové součty bloků

Typ daně	Hodnotit	Kdo platí	Komentář:
Гербовый сбор (Stamp Duty)	0.5%	Kupující	Platba do 21 dnů
DPH (KDV)	5%	Kupující	Pouze pro novostavby od právnických osob
Poplatek za převod)	9% (6% + 3%)	Kupující	je vyžadováno po obdržení titulu
Daň z kapitálových výnosů (Stopaj)	3.5% / 6.25%	Prodejce	Záleží na statusu prodávajícího

V následující části budeme analyzovat, co je to dodatečné výdaje je třeba vzít v úvahu při nákupu: právní služby, připojení komunikací, roční daň z nemovitosti a další důležité platby.

2. Další výdaje při koupi nemovitosti

Nákup nemovitosti na Severním Kypru je spojen nejen s daněmi, ale také s řadou dalších povinných nebo doporučených výdajů. Tyto nákladové položky nejsou vždy v reklamních materiálech uváděny, ale významně ovlivňují konečnou cenu transakce a komfort dalšího bydlení. Níže jsou uvedeny ty klíčové.

2.1. Právní služby

Proč potřebujete právníka:

Koupě nemovitosti na Severním Kypru vyžaduje povinnou právní podporu. Pouze licencovaný právník má právo předkládat dokumenty k registraci smlouvy, kontrolovat právní status objektu a vést korespondenci se státními orgány.

Co je součástí služeb:

• Kontrola právního titulu a omezení na objektu (zástavní práva, věcná břemena, pozemková omezení);
• Příprava a registrace kupní a prodejní smlouvy;
• Předložení dokumentů pro kolkovou daň a katastrální zápis;
• Zastupování zájmů klienta na základě plné moci;
• Podpora při získávání povolení k nákupu (pro cizince).

Náklady:

• Z 1 000 až 3 000 liber, v závislosti na složitosti objektu a množství práce.
• Další 16% DPH je účtována.

2.2. Notářské služby a překlady

Když potřebujete:

• při vystavení plné moci (pokud advokát jedná vaším jménem);
• Při ověřování přeložených dokumentů (například cestovní pas, výpis z rejstříku trestů, oddací list atd.).

Náklady:

• Průměrný 10 až 30 liber za dokument.
• Překladatelé a notáři pracují za pevné sazby, ale ceny se mohou lišit v závislosti na městě (Nikósie, Kyrenia, Iskele atd.).

2.3. Připojení veřejných služeb

Elektřina (KIB-TEK):

• Při koupi nového bytu je třeba zaregistrovat přepážku na jméno nového majitele.
• Záloha: od 300 do 500 liber (vratné při prodeji nebo odhlášení).
• Jednorázový poplatek: může dosáhnout až 1 200 - 3 000 liber. v závislosti na projektu, zejména pokud je dodávka elektřiny zajištěna od soukromého dodavatele v obytném komplexu.

Zásobování vodou:

• Platí se za instalaci počítadla a připojení k obecnímu systému.
• Průměrné náklady: o £200 - £250.

Plyn (je-li k dispozici):

• Plyn se v podstatě používá v lahvích. V případě centrálního připojení - poplatek za instalaci na počítadle je přibližně 200 až 300 liber.

2.4. Roční daň z nemovitosti)

Co to je:

Roční daň, kterou vlastník platí místní správě na údržbu infrastruktury.

Nabídka:

• 0,2 libry šterlinků na 1 m2 obytné plochy.
• U bytu o rozloze 100 m2 bude daň činit přibližně 20 liber ročně.

Kdy zaplatit:

• Zpravidla jednou ročně, a to do konce března běžného roku.
• Platba se provádí na místním obecním úřadě (Belediye) nebo online (v některých regionech).

2.5. Výdaje na nábytek, spotřebiče a opravy (nepovinné)

• Při koupi nemovitosti "od developera" se obvykle pronajímá bydlení se základními úpravami (stěny, podlahy, vodovod).
• Nábytek a domácí spotřebiče se nejčastěji kupují samostatně.
• Průměrný rozpočet: v závislosti na stupni výbavy a konfiguraci od 5 000 do 15 000 liber.

2.6. Poplatky za komunální služby (pokud kupujete v obytném komplexu)

• Obytné komplexy s bazény, ostrahou, výtahy a lázněmi často účtují pravidelné účty za služby.
• Průměrné náklady: z 40 až 100 liber měsíčně-v závislosti na infrastruktuře, počtu obyvatel a regionu.

Konečný odhad dodatečných nákladů

Výdajová položka	Přibližná částka	Požadované
Právní služby	£1,000 - £3,0,000 + DPH	Požadované
Notářské úkony	£30 - £100	V případě potřeby
Elektřina a voda	£1,500-£2,700	Požadované
Roční daň z nemovitosti	20 - 50 liber ročně	Požadované
Nábytek a spotřebiče	£5,000-£15,000	Volitelně
Poplatky za komunální služby (v ruštině) LC)	£40 - £100 měsíčně	Vyžadováno v LC

Předem si uvědomíte všechny dodatečné náklady, které vám umožní sestavit realistický odhad rozpočtu a vyhnout se nepříjemným překvapením po podpisu smlouvy. Dále se podíváme na specifika nákupu nemovitostí cizími státními příslušníky. a sdělit vám, jaká jsou omezení a nuance registrace vlastnických práv v TRNC.

3. Zvláštnosti nákupu nemovitostí pro zahraniční kupující

Severní Kypr je otevřený zahraničním investicím do nemovitostí a stále více občanů jiných zemí považuje koupi domu nebo bytu v TRNC za spolehlivou investici, způsob, jak zlepšit kvalitu života nebo získat příjem z pronájmu. Pro cizí státní příslušníky však existují určitá omezení a povinné postupy, které je třeba vzít v úvahu před uskutečněním transakce.

3.1. Omezení plochy a počtu mapových položek

Cizinci (občané jiných zemí, včetně Ruské federace, Běloruska, Kazachstánu, Ukrajiny atd.) mají právo na:

• Koupě 3 apartmánů nebo 2 vil na jednotlivce.
• Maximální přípustná plocha pozemku je 1 donum, což je přibližně 1,338 m2.

Pokud plánujete koupit několik nemovitostí nebo pozemek o rozloze větší než jeden donum, musíte nákup zaregistrovat u právnické osoby (společnosti registrované v TRNC).

3.2. Získání povolení od Rady ministrů TRNC

K nákupu nemovitosti cizím státním příslušníkem je třeba získat úřední povolení od Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM). Rada ministrů TRNC. Bez tohoto dokladu není možné formalizovat vlastnictví (vlastnické právo) na jméno kupujícího, a to ani v případě, že transakce byla dokončena.

Postup zahrnuje:

• Podání žádosti prostřednictvím právníka po podpisu kupní a prodejní smlouvy;
• Kontrola výpisů z rejstříku trestů a bezpečnostních osvědčení (background check).
• Potvrzení zdroje financování;
• Čekání na rozhodnutí (průměrně od 6 až 12 měsíců).

Důležité:

Čekání na povolení nebrání kupujícímu ve vlastnictví, užívání nebo pronájmu nemovitosti. - tato práva jsou zaznamenána v registrované smlouvě. K převodu plného vlastnického práva však dojde až po obdržení kladného rozhodnutí Rady. Po obdržení povolení musí být převod vlastnictví dokončen do 1. kalendářního roku, jinak bude povolení zrušeno. Pokud je nemovitost splácena ve splátkách, jednoroční lhůta začíná běžet od data poslední splátky. Od okamžiku vydání povolení musí strany zaplatit daně do 75 dnů (dříve to bylo 60 dnů).

3.3. Nákup nemovitostí prostřednictvím společnosti

Aby se vyhnuli omezením počtu nemovitostí nebo plochy, zahraniční občané často zřizují založení společnosti na Severním Kypru. Jedná se o běžnou praxi investorů a těch, kteří chtějí koupit několik nemovitostí najednou - například za účelem pronájmu nebo dalšího prodeje. Díky novému zákonu mají nyní občané zemí, které uznávají území Severního Kypru, možnost založit si společnost, kde 51% bude patřit jim a 49% občanovi TRNC.

Výhody nákupu prostřednictvím společnosti:

• Možnost nákupu neomezený počet nemovitostí;
• Možnost nákupu pozemků libovolné velikosti, včetně komerčních;
• Zjednodušená registrace pronájmu a najímání zaměstnanců pro správu nemovitostí.

Nevýhody:

• Potřeba udržovat společnost (roční výkaznictví, účetnictví, právní podpora);
• Nákup se provádí jménem právnické osoby, což s sebou nese další daně z prodeje.

3.4. Vlastnictví a tituly

Na Severním Kypru existuje několik typů právních titulů (vlastnických práv) a zahraničním občanům se doporučuje, aby kupovali nemovitosti pouze s. a "Turkish" (turecký název) nebo "Turecký ekvivalent" (výměnný název) titul, protože jsou považovány za nejbezpečnější a nejuznávanější.

• Turecký název - nemovitosti ve vlastnictví tureckých občanů před rokem 1974.
• Výměnný název - nemovitostí poskytnutých kyperským Turkům výměnou za ztracené nemovitosti na jihu.
• Název TRNC - tituly vydané vládou TRNC na pozemky po roce 1974 (riziko je vyšší, zejména ve sporných oblastech, jako je Varosha).

Před koupí se určitě obraťte na právníka, aby zkontroloval historii vlastnictví, a předešel tak případným sporům v budoucnu.

Výstup podle bloku

Cizinci mají plné právo nakupovat nemovitosti na Severním Kypru, ale za určitých podmínek:

• Omezení prostoru.
• Povinné získání povolení;
• Doporučené právní ověření typu titulu.
• Možnost zakoupit si prostřednictvím společnosti a rozšířit tak svá práva.

Dodržení těchto podmínek zajistí bezpečnou a legální transakci a pohodlné vlastnictví nemovitosti v jednom z nejperspektivnějších regionů Středomoří.

V následující části provedeme postupnou analýzu. postupu zpracování transakce, včetně podpisu smlouvy, registrace, daní a převodu vlastnického práva.

4. Postup zpracování transakcí

Koupě nemovitosti na Severním Kypru je poměrně transparentní proces, zejména v doprovodu zkušeného právníka. Pro zahraniční kupující je však důležité pochopit všechny fáze: od výběru objektu až po získání vlastnického práva. Znalost tohoto postupu vám pomůže vyhnout se chybám, správně rozvrhnout rozpočet a minimalizovat právní rizika.

4.1. Výběr objektu a jednání

Vše začíná výběrem vhodného objektu - ať už se jedná o byt v obytném komplexu, vilu na samotě nebo stavební parcelu. Po předběžném odsouhlasení podmínek (cena, forma platby, termín dodání a vybavení) přistoupí obě strany k přípravě smlouvy.

V této fázi je důležité:

• Zkontrolujte právní nezávadnost nemovitosti (typ vlastnického práva, dostupnost omezení nebo zástavních práv).
• Ujistěte se, že prodávající (nebo developer) má právo prodávat;
• Získejte předběžné výpočty daní a poplatků.

4.2. Jmenování advokáta a podpis plné moci

Pro cizí státní příslušníky je nákup nemovitostí musí být doprovázen právníkemregistrovaná u advokátní komory TRNC. Aby mohli jednat vaším jménem (například podepsat smlouvu, předložit dokumenty), je vystavena plná moc - obvykle přímo v kanceláři advokáta nebo u notáře.

4.3. Podpis kupní a prodejní smlouvy

Po právním posouzení předmětuдоговор купли-продажи, je připravena kupní smlouva o prodeji, ve které je uvedeno:

• Cena a způsob platby.
• Termíny dodání (pokud se jedná o novou budovu);
• Odpovědnost stran;
• Podmínky pro nábytek, spotřebiče, komunikace a záruky;
• Postup převodu vlastnického práva.

Dokument by měl být napsán v angličtině a v případě potřeby přeložen do ruštiny. Po podpisu smlouvy se smlouva zaeviduje v databázi katastr nemovitostí(Tapu Office).

4.4. Registrace smlouvy a platba kolkovného

V rámci 21 dní od data podpisu smlouvy, musíte zaplatit známkové clo-0,5% částky uvedené ve smlouvě. Po zaplacení je smlouva zapsána do katastru nemovitostí, čímž jsou oficiálně zajištěna práva kupujícího k objektu (ještě před získáním vlastnického práva).

Důležité: teprve po registraci získá kupující právní záruky a předmět je mu "přidělen" na státní úrovni.

4.5. Předkládání dokumentů k povolení Rady ministrů

Pokud je kupujícím cizí státní příslušník, předkládá právník doklady pro získání povolení ke koupi (Permission to Purchase). Balíček obsahuje:

• kopii smlouvy.
• potvrzení o beztrestnosti (s překladem a apostilou);
• pas;
• formulář žádosti.
• dokumenty o finanční životaschopnosti.

Čekací doba:

Z 6 až 12 měsíců, v závislosti na ročním období, provozu a složitosti objektu.

Současně může kupující objekt již vlastnit, užívat a pronajímat.

4.6. Získání vlastnického práva (Title Deed)

Po schválení Radou ministrů a úplném zaplacení nemovitosti předloží kupující (nebo zmocněnec na základě plné moci) dokumenty pro převod do katastru nemovitostí. vlastnické právo k nemovitosti (Tapu).

V této fázi vám bude zaplaceno:

• Остаток по Zůstatek poplatku za převod (poplatek za převod) - druhá část 6%;
• DPH (pokud nebyla zaplacena dříve);
• V případě potřeby - notářské nebo katastrální poplatky.

Po zpracování dokumentů obdrží vlastník a Tapu-dokument potvrzující, že se stal oficiálním vlastníkem nemovitostí na severním Kypru.

4.7. Další akce po transakci

Po obdržení titulu doporučujeme:

• Zaregistrujte se na finančním úřadě a na obecním úřadě.
• Připojení inženýrských sítí (voda, světlo, internet).
• Pojistěte svůj majetek (nepovinné, ale doporučené).

Stručné shrnutí jednotlivých fází

Fáze	Přibližné podmínky	Kdo je zodpovědný
Výběr objektu, jednání	1-7 dní	Kupující
Jmenování právníka	1 den	Kupující
Podpis smlouvy	1-2 dny	Právník + prodávající
Platba kolkovného a registrace	až 21 dní	Právník
Žádost o povolení	po registraci	Právník
Čekání na povolení	6-12 měsíců	Stát TRNC
Převod vlastnického práva a konečné daně	1-2 týdny	Právník + katastr nemovitostí

S náležitou podporou lze tedy proces registrace nemovitostí na Severním Kypru dokončit rychle, bezpečně a bez zbytečných rizik. A pak už si jen užívejte života u moře, dovolené nebo stabilního příjmu z pronájmu své nemovitosti.

V následující části shrneme výsledky a uvedeme závěrečná doporučení pro zákazníky.

5. Závěr

Koupě nemovitosti na Severním Kypru je skutečnou příležitostí, jak spojit pohodlné bydlení, stabilní investici a užívání si životního stylu v letovisku. Spojuje v sobě mírné klima, nádherné výhledy, přijatelné ceny bydlení a příznivé daňové podmínky, což činí tento region obzvláště atraktivním pro cizince.

Stejně jako u každé transakce s nemovitostí v zahraničí je však důležité porozumět všem povinným platbám, právním nuancím a zvláštnostem právních předpisů. Správně spočítaný rozpočet by měl zahrnovat nejen cenu nemovitosti, ale také kolkovné, DPH, převod vlastnického práva, jakož i související náklady - právní služby, připojení komunikací a obecní poplatky.

Zvláštní pozornost je třeba věnovat následujícím bodům:

• zahraniční kupující musí získat povolení od Rady ministrů TRNC;
• je důležité zkontrolovat stav titulu a vyhnout se podezřelým objektům.
• nešetřete na právníkovi - zkušený právník bude chránit vaše zájmy v každé fázi transakce.

Navzdory byrokratickým postupům a určitým očekáváním je transakce na Severním Kypru naprosto legální, transparentní a bezpečná. Díky tomu se stanete vlastníkem nemovitosti v regionu, který se aktivně rozvíjí, každoročně láká stále více turistů a investorů a nabízí kvalitní životní úroveň u moře.

Pokud považujete koupi nemovitosti za krok ke změně, rekreaci nebo stabilnímu zdroji příjmů, Severní Kypr si rozhodně zaslouží vaši pozornost. A protože znáte celou daňovou strukturu a pravidla registrace, můžete tento krok učinit bez obav a bez dalších nákladů.